Författare: Redaktionen

En viktig del i att ombilda till BRF är att konstatera hur underhållsbehovet av fastigheten ser ut.

Det finns flera anledningar till varför det är viktigt att en bostadsrättsförening har en underhållsplan:

1. Förebyggande: En underhållsplan hjälper till att förebygga problem och förhindrar överraskande kostnader. Genom att planera och genomföra underhållsarbeten i tid kan föreningen undvika allvarliga skador och kostsamma reparationer.
   
2. Planering: En underhållsplan ger föreningen ett verktyg för att planera och budgetera för framtida underhållsbehov. Detta gör det möjligt för föreningen att förutse eventuella utgifter och säkerställa att det finns tillräckligt med pengar för att betala för dem.
   
3. Livslängd: En underhållsplan hjälper till att förlänga livslängden på fastigheten eller dess olika delar. Genom att utföra regelbundet underhåll kan föreningen säkerställa att fastigheten förblir i bra skick och att det inte behöver göras kostsamma reparationer i förtid.
   
4. Transparens: En underhållsplan ger medlemmarna i föreningen insyn i när olika underhållsarbeten kommer att utföras och vilken budget som är nödvändig för att utföra dem, det ger dem en tydlig bild av vad som är planerat och vad som kommer att krävas av dem.
   
5. Riskhantering: En underhållsplan hjälper föreningen att identifiera och hantera eventuella risker och problem som kan uppstå i fastigheten, det gör det möjligt för föreningen att agera snabbt och effektivt när det behövs.

För att kunna upprätta en underhållsplan så bör man ta hjälp av en professionell aktör, exempelvis Interesta.

Varje bostadsrättsförening behöver en ekonomisk förvaltning, som exempelvis Interesta. Det är en professionell aktör som har till uppgift att hantera bostadsrättsföreningens ekonomi och stötta styrelsen i samtliga ekonomiska, juridiska och tekniska frågor som kan dyka upp.

I vissa fall väljer bostadsrättsföreningens styrelse att själva hantera föreningens ekonomiska angelägenheter, men det är i många fall komplext och betungande. Det får inte heller bli fel eftersom styrelsen är ansvarig för att ombesörja medlemmarnas ekonomiska intressen. Medlemmarna litar på att styrelsen gör det som är bäst för bostadsrättsföreningen.

En ekonomisk förvaltning är också en trygghet och i många fall en kvalitetssäkring för att bostadsrättsföreningen har koll på sin ekonomi. Dessutom får styrelsen god stöttning i hur man ska resonera kring exempelvis underhållsplan och investeringar, avgiftshöjningar och upphandlingar.

En rekommendation är alltså att säkerställa att bostadsrättsföreningen kommer att ha en ekonomisk förvaltning.

Om en bostadsrättsförening önskar erbjuda lägenheter med bostadsrätt innan den slutliga anskaffningskostnaden har fastställts i en officiell ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, måste föreningen ansöka om tillstånd från Bolagsverket för att genomföra upplåtelsen. För att Bolagsverket ska kunna godkänna ansökan krävs det att en säkerhet finns på plats för att garantera återbetalning av de insatser och eventuella upplåtelseavgifter som betalats av bostadsrättshavarna.

En insatsgarantiförsäkring är utformad för att täcka beloppet av insatserna och eventuella upplåtelseavgifter, i händelse av att bostadsrättsföreningen blir skyldig att återbetala enligt bostadsrättslagen men inte kan återbetala de insatser och eventuella upplåtelseavgifter som köparen har betalat.

En insatsgaranti fungerar som en kompensation för bostadsrättshavare i händelse av att de har rätt att få tillbaka sina insatser och eventuella upplåtelseavgifter, men bostadsrättsföreningen inte kan fullfölja återbetalningen. Garantin säkerställer att bostadsrättshavarna inte hamnar i en ekonomiskt osäker situation om föreningen inte kan återbetala de belopp som de är berättigade till. Med hjälp av insatsgarantin kan bostadsrättshavarna få tillbaka sina insatser och eventuella upplåtelseavgifter, vilket ger dem en extra trygghet och skydd vid eventuella ekonomiska svårigheter inom bostadsrättsföreningen.

När du bör i en bostadsrätt så betalar du ingen sedvanlig hyra varje månad. Istället betalar du en månadsavgift till bostadsrättsföreningen och därutöver betalar du också ränta samt amortering om du har lån på din bostadsrätt. I detta inlägg redovisar vi för hur din boendekostnad fungerar.

När du bor i en bostadsrätt så betalar du en månadsavgift till bostadsrättsföreningen. Månadsavgiftens storlek bestäms av föreningen gemensamt tillsammans med sin ekonomiska förvaltare. Ofta bestäms månadsavgiftens storlek i förhållande till storleken på din lägenhet genom andelstal. Det vill säga hur stor andel din lägenhet har i föreningen.

Har du ett lån på din lägenhet så behöver du amortera och betala ränta på ditt lånebelopp.

Uträkning boendekostnad vid ombildning

I detta uträkningsexemplet utgår vi ifrån att din lägenhet är 55 kvadratmeter och är värd 1 000 000 kronor. I samband med en ombildning så får du köpa denna för 70% av värdet. Föreningen, tillsammans med sin ombildningskonsult, har valt att sätta månadsavgiften om 700 kr per kvadratmeter.

Marknadsvärde	1 000 000 kr
Din insats (ditt pris)	700 000 kr
Antal kvadratmeter	55 kvadratmeter
Månadsavgift	3 208 kr	Räknas (700 x 55 / 12)
Ränta (1.70%)	992 kr	Räknas (700 x 1.70% / 12)
Amortering (1%)	583 kr	Räknas (700 000 x 1% / 12)
Din boendekostnad	4 783 kr

I samband med en ombildning så får du, i dom flesta fallen, låna upp till hela beloppet. Det innebär att du inte behöver betala någon kontantinsats.

Skulle ditt lån överstiga 70% av marknadsvärdet så behöver du betala 2% amortering på ditt lån. Amortering är ingen kostnad, men en utgift. Det är pengar som skall ut från ditt konto, men det betalar av ditt lån och blir på så sätt ett indirekt sparande för dig.

Detta var övergripande hur din boendekalkyl ser ut när du bor i en bostadsrätt. Detta kommer din ombildningskonsult att presentera för dig om du händelsevis befinner dig i en ombildningsprocess.

I en ombildning så är det inte säkert att samtliga hyresgäster kan eller vill ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt. Man kan fortfarande rösta ja vid en köpstämma med förbehåll att man planerar att fortsätta hyra sin lägenhet. Den enda skillnaden är att bostadsrättsföreningen blir ny hyresvärd.

Kan bostadsrättsföreningen höja hyran?

Bostadsrättsföreningen lyder under samma lagar och regler som tidigare. Föreningen kan således inte höja hyran helt sonika, utan det sker via sedvanlig förhandling.

Hur många kan välja att inte köpa vid ombildningen?

I dom allra flesta ombildningar så understiger anslutningsgraden (hur många av hyresgästerna som köper sin lägenhet) 100% och det är vanligt att det finns ett visst antal hyresgäster efter ombildningen. Bankerna kräver dock oftast 70-80% i anslutningsgrad för att kunna bevilja föreningen lån.

Dom allra flesta bostadsrättsföreningar har upptagna lån som man betalar ränta på. Faktum är att räntekostnaden är oftast en av dom största posterna för en bostadsrättsförening, varför det är viktigt att styrelsen och föreningens förvaltare säkerställa bästa möjliga ränta för att på så sätt tillgodose medlemmarnas ekonomiska intresse.

Bra ränta för bostadsrättsföreningar

Alla banker bedömer bostadsrättsföreningarna olika och därför är det viktigt att ta in offerter från samtliga banker. Sedan bör man förhandla med sin bank för och konkurrensutsätta sin nuvarande bank med jämna mellanrum för att på så sätt sänka sin räntekostnad.

Att sänka sin ränta kan innebära att bostadsrättsföreningen sparar tusentals kronor per år. Detta kan leda till att man kan sänka sina månadsavgifter eller avsätta mer pengar för upprustningar av fastigheten. Det finns alltså goda skäl att faktiskt arbeta aktivt med sin räntekostnad.

Varje bostadsrättsförening behöver en ekonomisk plan – men innan den överhuvudtaget kan registreras så måste den granskas av två stycken intygsgivare.

En intygsgivare är utsedd av Boverket och har till uppgift att granska bostadsrättsföreningars ekonomiska planer för att säkerställa att dom är sunda och hållbara.

För att bli intygsgivare så ansöker man om det hos Boverket. För att bli godkänd intygsgivare så bör man ha erfarenhet och kompetens inom fastighetsekonomi, juridik och teknik.

Intygsgivarens roll

En intygsgivares roll är att granska den ekonomiska planen och säkerställa att den uppfyller alla kriterier som Boverket satt upp för ekonomiska planer. Syftet med intygsgivare är att undvika att osunda bostadsprojekt genomförs.

Intygsgivaren granskar att innehållet överensstämmer med Boverkets kriterier, men också att dom faktiska siffrorna går ihop.

Vad kostar intygsgivare?

Kostnaden mellan intygsgivare varierar men i genomsnitt så kostar det mellan 15 000 och 20 000 kronor per intygsgivare.

En ekonomisk plan är en ekonomisk, juridisk och teknisk beskrivning av en bostadsrättsförenings verksamhet under, i regel, år 1-11. Alla bostadsrättsföreningar måste ha en registrerad ekonomisk plan för att kunna upplåta bostadsrätter.

Vad innehåller en ekonomisk plan?

En ekonomisk plan innehåller en fullständig redogörelse för bostadsrättsföreningens verksamhet utifrån ekonomi, juridik och teknik.

Minimikrav enligt bostadsrättsförordningen för en ekonomisk plan:

1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.
2. Beskrivning av fastigheten.
3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
4. Kostnad för föreningens fastighet.
5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan).
8. Föreningens löpande kostnader och intäkter.
9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.
10. Ekonomisk Prognos
11. Känslighetsanalys

I samband med en ombildning så måste även en teknisk beskrivning finnas tillhanda som bilaga till den ekonomiska planen.

Vad är den ekonomiska planen till för?

Syftet med den ekonomiska planen är att vara ett bedömningsunderlag för framtida bostadsrättshavare för att bedöma föreningens ekonomi. Vid ombildningar är det också beslutsunderlaget som man röstar om i samband med en köpstämma.

Den ekonomiska planen skall också, innan den kan registreras, granskas av två stycken, av Boverket utsedda, intygsgivare som bedömer planens hållbarhet och riktighet.

Vid en ombildning så måste man, förutsatt att man inte har pengar sparat, ta upp ett lån för att betala sin lägenhet. I detta inlägg redogör vi för hur det fungerar med att låna vid ombildning.

I samband med en ombildning så värderas din lägenhet. Detta är en auktoriserad mäklares bedömning av det aktuella marknadsvärdet för lägenheten är vid den tidpunkten.

Vid en ombildning får man i regel rabatt – du betalar mindre än vad den är värd. Om du betalar mindre än 85% av marknadsvärdet så behöver du ingen kontantinsats (”handpenning”) eftersom dom flesta bankerna bedömer att övervärdet i lägenheten är en säkerhet i sig.

Hur söker jag bolån vid ombildning?

Det är oftast efter en köpstämma där du fått ditt individuella erbjudande som du skall ansöka om bolån. Troligtvis förmedlar ombildningskonsulten en bankkontakt som du bokar ett möte med.

Till mötet tar du med dig ditt individuella erbjudande, mäklarvärdering, föreningens ekonomiska plan och i vissa fall ett upplåtelseavtal.

Banken kommer att ställa frågor om din personliga ekonomi och familjesituation samt göra en kreditupplysning på dig. I dom allra flesta fall behöver du också kunna visa upp lönespecifikationer.

Utifrån detta bedömer banken din kreditvärdighet och förutsatt att du har en regelbunden inkomst utan några större skulder eller betalningsanmärkningar så brukar dom flesta beviljas lån i samband med en ombildning.

Bolån med betalningsamärkningar

Om man har betalningsanmärkningar så kan det vara svårt att få bolån. Det finns mindre banker och kreditinstitut som erbjuder bolån till dig som har en betalningsanmärkning, oftast till en lite högre ränta.

Det är viktigt att du pratar med din ombildningskonsult för att reda ut vilka alternativ som finns och vad det skulle innebära för dig i kostnad.

Bolån som student eller pensionär

Om du är student som saknar regelbunden inkomst så kan det vara svårt att få ett bolån, men det kan underlätta att få ett bolån om du har medlånetagare eller föräldrar som är borgenärer.

Om du är pensionär så bedömer banken storleken på din pension och hur mycket du har kvar att leva på. Har du barn eller närstående som kan vara med som borgernär eller medlånetagare så kan det underlätta.

En av dom stora incitamenten för en ombildning är att du som hyresgäst får köpa din lägenhet under marknadsvärde. I detta inlägg redogör vi för varför.

Vid en ombildning så värderas samtliga lägenheter i berörd fastighet av en auktoriserad mäklare. Värderingen utgår ifrån vad lägenheten hade varit värd om den hade sålts på den öppna bostadsrättsmarknaden med de villkor som ombildningen innebär.

Det är vanligt att hyresgäster får köpa sin lägenhet till 70-80% av marknadspriset. Anledningen till detta är flera, men framförallt handlar det om två saker.

1. Du är den enda spekulanten
   Eftersom du är den enda som är spekulant på din lägenhet så finns det inga andra som trissar upp priset på lägenheten genom budgivning.
   
2. Det är en hel fastighet som köps
   När en fastighet ombildas så köper bostadsrättsföreningen hela fastigheten med samtliga lägenheter. Hyresgästerna betalar för sina lägenheter, vilket utgör en del av köpeskillingen, resterande del av köpeskillingen tar bostadsrättsföreningen (som egen juridisk person) upp ett lån.

Det handlar alltså inte om att fastighetsägaren får mindre betalt för sin fastighet, utan om balansen mellan föreningens belåning och medlemmarnas insatser som avgör priset. Men medlemmarnas pris har sin utgångspunkt i lägenheternas individuella värde.