Författare: Redaktionen

Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt fastslår att hyresgäster i en fastighet kan anmäla sitt intresse av att förvärva sin fastighet genom en bostadsrättsförening och därmed få ett s.k. hembud (”förköpsrätt”) vid en eventuell försäljning. Men hur fungerar det egentligen?

För att kunna skicka in intresseanmälan om fastighetsförvärv så måste hyresgästerna har bildat en bostadsrättsförening samt att minst två tredjedelar av hyresgästerna uttryckt sitt intresse av ett förvärv. Då kan man skicka in en blankett till Lantmäteriet som registrerar anmälan och därmed ha bostadsrättsföreningen hembud på fastigheten vid en eventuell försäljning.

Ett hembud innebär således att fastighetsägaren måste erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten till samma villkor som han skulle erbjudit en annan part fastigheten. Bostadsrättsföreningen kan då välja att anta hembudet eller neka det. Nekar bostadsrättsföreningen hembudet så är fastighetsägare fri att sälja till vem som helst.

Men. Om fastigheten skulle ägas av ett aktiebolag så kan fastighetsägaren kringgå hembudet genom att sälja aktierna i aktiebolaget till vem som helst, utan att erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten. Detta eftersom fastigheten i sig inte byter ägare, utan ägs fortfarande av samma aktiebolag, som i sin tur byter ägare.

Det finns således kryphål som gör det möjligt för fastighetsägare att kringgå ett hembud, men i dom allra flesta fall så är det en attraktiv affär att erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten i första skedet. Oavsett.

En bostadsrättslokal är en lokal som har upplåtits med bostadsrätt i en bostadsrättsförening. Oftast avsedd för kommersiell verksamhet.

I en tid då det är svårt att hitta centrala lokaler som är anpassningsbara till ett bra kvadratmeterpris är det många som tittar på möjligheten att köpa en bostadsrättslokal.

Varför bostadsrättslokal?

I dom allra flesta fall så är en bostadsrättslokal billigare än en hyreslokal eftersom man kommer ned i kvadratmeterpris. Man får en större förutsägbarhet och kontroll över sina lokalkostnader samt att man eliminerar risken för att bli av med lokalen.

Lån vid bostadsrättslokal

Det är vanligt att bankerna kräver åtminstone 40% i insats vid en bostadsrättslokal. Men i samband med en ombildning kan priset på lokalen understiga marknadsvärdet och på så sätt kan hyresgästen i lokalen undvika att behöva stoppa in en egen kontantinsats.

Ombildning av lägenheter och lokaler

I en hyresfastighet med lägenheter och lokaler så kan lokalhyresgästerna inkluderas i en ombildningsprocess. Lokalerna ingår i röstunderlaget, men dom har inte, enligt lag, rätt att köpa vid en ombildning och bjuds sällan in till köpstämman. Det är dock föreningen som beslutar om detta tillsammans med sin ansvarige ombildningskonsult.

I samband med en ombildning så värderas samtliga lägenheter av en auktoriserad mäklare. Utifrån lägenhetens skick, planlösning, läge i fastigheten, framtida månadsavgift och efterfrågan gör mäklaren sedan ett utlåtande om marknadsvärde.

Vad påverkar värderingen?

Det finns många aspekter som påverkar det individuella värdet på en lägenhet. Men framförallt handlar det om tre saker som är primära i en marknadsvärdering:

• Planlösning och storlek – hur är lägenheten utformad?
• Badrummets skick
• Kökets skick

Därutöver så är det lägenhetens placering i fastigheten som har en viss påverkan, likväl om man har tillgång till uteplats eller balkong.

Värderingar av lägenheter i större fastigheter

I större fastigheter så besöker mäklaren inte alla lägenheter, utan gör ett representativt urval som mäklarne besöker. Utifrån sitt platsbesök och med hjälp av planritningar, historisk underhåll och uppgifter från fastighetsägare/hyresgäster så kan mäklaren göra en bedömning av lägenheten, fast denne inte varit på plats.

Idag finns det dessutom många nya appar och digitala tjänster som kan värdera bostäder utifrån ett antal aspekter.

Hur vet jag om min värdering är korrekt?

En värdering är en uppskattning av vad det aktuella marknadsvärdet är. Utifrån tidigare beskrivna aspekter skall mäklaren bedöma vad som är det med sannolika priset som marknaden är beredda att betala för lägenheten. Det gör mäklaren bland annat genom att titta på tidigare försäljningar av liknande lägenheter och med sin insikt om efterfrågan på aktuell bostadsmarknad.

Vid ombildningar så har mäklaren ofta framtida uppdrag i åtanke och har all anledning att vara så korrekt i sin bedömning som möjligt – dom vill ju få uppdraget att sälja din lägenhet om och när det är dags för dig att sälja.

En ombildningskonsult är en person som hjälper en blivande bostadsrättsförening eller en fastighetsägare att driva processen att omvandla hyresrätter till bostadsrätter.

Som ombildningskonsult har man ofta goda kunskaper inom fastighetsekonomi, fastighetsrätt och byggnadsteknik.

Exempel på arbetsuppgifter

• Hålla informationsmöten
• Upprätta kalkyler och ekonomiska planer
• Upphandla tjänster
• Ombesörja intygsgivning
• Förhandlingar med fastighetsägare och banker
• Säkerställa oberoende besiktningar och värderingar
• Upprätta avtal och genomföra tillträde

Det finns många moment i en ombildningsprocess och ombildningskonsulten är den som driver processen framåt å bostadsrättsföreningens eller fastighetsägarens vägnar.

För en bostadsrättsförening utan kunskap så är en ombildningskonsult ett måste för att praktiskt kunna genomföra en hållbar ombildning.