Kategorier
ombildning

Så fungerar din boendekostnad vid en ombildning

När du bör i en bostadsrätt så betalar du ingen sedvanlig hyra varje månad. Istället betalar du en månadsavgift till bostadsrättsföreningen och därutöver betalar du också ränta samt amortering om du har lån på din bostadsrätt. I detta inlägg redovisar vi för hur din boendekostnad fungerar.

När du bor i en bostadsrätt så betalar du en månadsavgift till bostadsrättsföreningen. Månadsavgiftens storlek bestäms av föreningen gemensamt tillsammans med sin ekonomiska förvaltare. Ofta bestäms månadsavgiftens storlek i förhållande till storleken på din lägenhet genom andelstal. Det vill säga hur stor andel din lägenhet har i föreningen.

Har du ett lån på din lägenhet så behöver du amortera och betala ränta på ditt lånebelopp.

Uträkning boendekostnad vid ombildning

I detta uträkningsexemplet utgår vi ifrån att din lägenhet är 55 kvadratmeter och är värd 1 000 000 kronor. I samband med en ombildning så får du köpa denna för 70% av värdet. Föreningen, tillsammans med sin ombildningskonsult, har valt att sätta månadsavgiften om 700 kr per kvadratmeter.

Marknadsvärde1 000 000 kr
Din insats (ditt pris)700 000 kr
Antal kvadratmeter55 kvadratmeter
Månadsavgift3 208 krRäknas (700 x 55 / 12)
Ränta (1.70%)992 krRäknas (700 x 1.70% / 12)
Amortering (1%)583 krRäknas (700 000 x 1% / 12)
Din boendekostnad4 783 kr

I samband med en ombildning så får du, i dom flesta fallen, låna upp till hela beloppet. Det innebär att du inte behöver betala någon kontantinsats.

Skulle ditt lån överstiga 70% av marknadsvärdet så behöver du betala 2% amortering på ditt lån. Amortering är ingen kostnad, men en utgift. Det är pengar som skall ut från ditt konto, men det betalar av ditt lån och blir på så sätt ett indirekt sparande för dig.

Detta var övergripande hur din boendekalkyl ser ut när du bor i en bostadsrätt. Detta kommer din ombildningskonsult att presentera för dig om du händelsevis befinner dig i en ombildningsprocess.

Kategorier
ombildning

Kan du bo kvar som hyresgäst vid en ombildning?

I en ombildning så är det inte säkert att samtliga hyresgäster kan eller vill ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt. Man kan fortfarande rösta ja vid en köpstämma med förbehåll att man planerar att fortsätta hyra sin lägenhet. Den enda skillnaden är att bostadsrättsföreningen blir ny hyresvärd.

Kan bostadsrättsföreningen höja hyran?

Bostadsrättsföreningen lyder under samma lagar och regler som tidigare. Föreningen kan således inte höja hyran helt sonika, utan det sker via sedvanlig förhandling.

Hur många kan välja att inte köpa vid ombildningen?

I dom allra flesta ombildningar så understiger anslutningsgraden (hur många av hyresgästerna som köper sin lägenhet) 100% och det är vanligt att det finns ett visst antal hyresgäster efter ombildningen. Bankerna kräver dock oftast 70-80% i anslutningsgrad för att kunna bevilja föreningen lån.

Kategorier
ombildning

Vad är en bra ränta för bostadsrättsföreningar?

Dom allra flesta bostadsrättsföreningar har upptagna lån som man betalar ränta på. Faktum är att räntekostnaden är oftast en av dom största posterna för en bostadsrättsförening, varför det är viktigt att styrelsen och föreningens förvaltare säkerställa bästa möjliga ränta för att på så sätt tillgodose medlemmarnas ekonomiska intresse.

Bra ränta för bostadsrättsföreningar

Alla banker bedömer bostadsrättsföreningarna olika och därför är det viktigt att ta in offerter från samtliga banker. Sedan bör man förhandla med sin bank för och konkurrensutsätta sin nuvarande bank med jämna mellanrum för att på så sätt sänka sin räntekostnad.

Att sänka sin ränta kan innebära att bostadsrättsföreningen sparar tusentals kronor per år. Detta kan leda till att man kan sänka sina månadsavgifter eller avsätta mer pengar för upprustningar av fastigheten. Det finns alltså goda skäl att faktiskt arbeta aktivt med sin räntekostnad.

Kategorier
ombildning

Vad är en intygsgivare?

Varje bostadsrättsförening behöver en ekonomisk plan – men innan den överhuvudtaget kan registreras så måste den granskas av två stycken intygsgivare.

En intygsgivare är utsedd av Boverket och har till uppgift att granska bostadsrättsföreningars ekonomiska planer för att säkerställa att dom är sunda och hållbara.

För att bli intygsgivare så ansöker man om det hos Boverket. För att bli godkänd intygsgivare så bör man ha erfarenhet och kompetens inom fastighetsekonomi, juridik och teknik.

Intygsgivarens roll

En intygsgivares roll är att granska den ekonomiska planen och säkerställa att den uppfyller alla kriterier som Boverket satt upp för ekonomiska planer. Syftet med intygsgivare är att undvika att osunda bostadsprojekt genomförs.

Intygsgivaren granskar att innehållet överensstämmer med Boverkets kriterier, men också att dom faktiska siffrorna går ihop.

Vad kostar intygsgivare?

Kostnaden mellan intygsgivare varierar men i genomsnitt så kostar det mellan 15 000 och 20 000 kronor per intygsgivare.

Kategorier
ombildning

Vad är en ekonomisk plan?

En ekonomisk plan är en ekonomisk, juridisk och teknisk beskrivning av en bostadsrättsförenings verksamhet under, i regel, år 1-11. Alla bostadsrättsföreningar måste ha en registrerad ekonomisk plan för att kunna upplåta bostadsrätter.

Vad innehåller en ekonomisk plan?

En ekonomisk plan innehåller en fullständig redogörelse för bostadsrättsföreningens verksamhet utifrån ekonomi, juridik och teknik.

Minimikrav enligt bostadsrättsförordningen för en ekonomisk plan:

  1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.
  2. Beskrivning av fastigheten.
  3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
  4. Kostnad för föreningens fastighet.
  5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
  6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
  7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan).
  8. Föreningens löpande kostnader och intäkter.
  9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.
  10. Ekonomisk Prognos
  11. Känslighetsanalys

I samband med en ombildning så måste även en teknisk beskrivning finnas tillhanda som bilaga till den ekonomiska planen.

Vad är den ekonomiska planen till för?

Syftet med den ekonomiska planen är att vara ett bedömningsunderlag för framtida bostadsrättshavare för att bedöma föreningens ekonomi. Vid ombildningar är det också beslutsunderlaget som man röstar om i samband med en köpstämma.

Den ekonomiska planen skall också, innan den kan registreras, granskas av två stycken, av Boverket utsedda, intygsgivare som bedömer planens hållbarhet och riktighet.

Kategorier
ombildning

Lån vid ombildning

Vid en ombildning så måste man, förutsatt att man inte har pengar sparat, ta upp ett lån för att betala sin lägenhet. I detta inlägg redogör vi för hur det fungerar med att låna vid ombildning.

I samband med en ombildning så värderas din lägenhet. Detta är en auktoriserad mäklares bedömning av det aktuella marknadsvärdet för lägenheten är vid den tidpunkten.

Vid en ombildning får man i regel rabatt – du betalar mindre än vad den är värd. Om du betalar mindre än 85% av marknadsvärdet så behöver du ingen kontantinsats (”handpenning”) eftersom dom flesta bankerna bedömer att övervärdet i lägenheten är en säkerhet i sig.

Hur söker jag bolån vid ombildning?

Det är oftast efter en köpstämma där du fått ditt individuella erbjudande som du skall ansöka om bolån. Troligtvis förmedlar ombildningskonsulten en bankkontakt som du bokar ett möte med.

Till mötet tar du med dig ditt individuella erbjudande, mäklarvärdering, föreningens ekonomiska plan och i vissa fall ett upplåtelseavtal.

Banken kommer att ställa frågor om din personliga ekonomi och familjesituation samt göra en kreditupplysning på dig. I dom allra flesta fall behöver du också kunna visa upp lönespecifikationer.

Utifrån detta bedömer banken din kreditvärdighet och förutsatt att du har en regelbunden inkomst utan några större skulder eller betalningsanmärkningar så brukar dom flesta beviljas lån i samband med en ombildning.

Bolån med betalningsamärkningar

Om man har betalningsanmärkningar så kan det vara svårt att få bolån. Det finns mindre banker och kreditinstitut som erbjuder bolån till dig som har en betalningsanmärkning, oftast till en lite högre ränta.

Det är viktigt att du pratar med din ombildningskonsult för att reda ut vilka alternativ som finns och vad det skulle innebära för dig i kostnad.

Bolån som student eller pensionär

Om du är student som saknar regelbunden inkomst så kan det vara svårt att få ett bolån, men det kan underlätta att få ett bolån om du har medlånetagare eller föräldrar som är borgenärer.

Om du är pensionär så bedömer banken storleken på din pension och hur mycket du har kvar att leva på. Har du barn eller närstående som kan vara med som borgernär eller medlånetagare så kan det underlätta.

Kategorier
ombildning

Varför får du rabatt vid en ombildning?

En av dom stora incitamenten för en ombildning är att du som hyresgäst får köpa din lägenhet under marknadsvärde. I detta inlägg redogör vi för varför.

Vid en ombildning så värderas samtliga lägenheter i berörd fastighet av en auktoriserad mäklare. Värderingen utgår ifrån vad lägenheten hade varit värd om den hade sålts på den öppna bostadsrättsmarknaden med de villkor som ombildningen innebär.

Det är vanligt att hyresgäster får köpa sin lägenhet till 70-80% av marknadspriset. Anledningen till detta är flera, men framförallt handlar det om två saker.

  1. Du är den enda spekulanten
    Eftersom du är den enda som är spekulant på din lägenhet så finns det inga andra som trissar upp priset på lägenheten genom budgivning.
  2. Det är en hel fastighet som köps
    När en fastighet ombildas så köper bostadsrättsföreningen hela fastigheten med samtliga lägenheter. Hyresgästerna betalar för sina lägenheter, vilket utgör en del av köpeskillingen, resterande del av köpeskillingen tar bostadsrättsföreningen (som egen juridisk person) upp ett lån.

Det handlar alltså inte om att fastighetsägaren får mindre betalt för sin fastighet, utan om balansen mellan föreningens belåning och medlemmarnas insatser som avgör priset. Men medlemmarnas pris har sin utgångspunkt i lägenheternas individuella värde.

Kategorier
ombildning

Förköpsrätt vid ombildning – så fungerar det

Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt fastslår att hyresgäster i en fastighet kan anmäla sitt intresse av att förvärva sin fastighet genom en bostadsrättsförening och därmed få ett s.k. hembud (”förköpsrätt”) vid en eventuell försäljning. Men hur fungerar det egentligen?

För att kunna skicka in intresseanmälan om fastighetsförvärv så måste hyresgästerna har bildat en bostadsrättsförening samt att minst två tredjedelar av hyresgästerna uttryckt sitt intresse av ett förvärv. Då kan man skicka in en blankett till Lantmäteriet som registrerar anmälan och därmed ha bostadsrättsföreningen hembud på fastigheten vid en eventuell försäljning.

Ett hembud innebär således att fastighetsägaren måste erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten till samma villkor som han skulle erbjudit en annan part fastigheten. Bostadsrättsföreningen kan då välja att anta hembudet eller neka det. Nekar bostadsrättsföreningen hembudet så är fastighetsägare fri att sälja till vem som helst.

Men. Om fastigheten skulle ägas av ett aktiebolag så kan fastighetsägaren kringgå hembudet genom att sälja aktierna i aktiebolaget till vem som helst, utan att erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten. Detta eftersom fastigheten i sig inte byter ägare, utan ägs fortfarande av samma aktiebolag, som i sin tur byter ägare.

Det finns således kryphål som gör det möjligt för fastighetsägare att kringgå ett hembud, men i dom allra flesta fall så är det en attraktiv affär att erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten i första skedet. Oavsett.

Kategorier
ombildning

Vad är en bostadsrättslokal?

En bostadsrättslokal är en lokal som har upplåtits med bostadsrätt i en bostadsrättsförening. Oftast avsedd för kommersiell verksamhet.

I en tid då det är svårt att hitta centrala lokaler som är anpassningsbara till ett bra kvadratmeterpris är det många som tittar på möjligheten att köpa en bostadsrättslokal.

Varför bostadsrättslokal?

I dom allra flesta fall så är en bostadsrättslokal billigare än en hyreslokal eftersom man kommer ned i kvadratmeterpris. Man får en större förutsägbarhet och kontroll över sina lokalkostnader samt att man eliminerar risken för att bli av med lokalen.

Lån vid bostadsrättslokal

Det är vanligt att bankerna kräver åtminstone 40% i insats vid en bostadsrättslokal. Men i samband med en ombildning kan priset på lokalen understiga marknadsvärdet och på så sätt kan hyresgästen i lokalen undvika att behöva stoppa in en egen kontantinsats.

Ombildning av lägenheter och lokaler

I en hyresfastighet med lägenheter och lokaler så kan lokalhyresgästerna inkluderas i en ombildningsprocess. Lokalerna ingår i röstunderlaget, men dom har inte, enligt lag, rätt att köpa vid en ombildning och bjuds sällan in till köpstämman. Det är dock föreningen som beslutar om detta tillsammans med sin ansvarige ombildningskonsult.

Kategorier
ombildning

Hyresrätt vs bostadsrätt – vad är billigast?